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【资讯】资金明显流入地产成长股蓄势

发布时间:2020-10-17 01:40:30 阅读: 来源:挂车厂家

资金明显流入 地产成长股蓄势

昨日,房地产板块低开后震荡上行,截至收盘,板块整体下跌1.48%。虽然板块内个股普跌,但天津松江和天业股份报收涨停。综合近5日的资金流入流出情况看,房地产板块的资金流入还是比较明显的。  政策面保持平稳  行业经历了几个月的回暖,目前库存有所下降。我们预计四季度行业的政策面不会有大的变化,在大方向上应会保持平稳,市场不用担心出台更为严厉的政策,但针对行业的利好政策也难有期待。  首先,房价上涨压力不大,没有出台更为严厉政策的必要。楼市虽然经过几个月的销售回暖,库存有所下降,但依然处在高位。近期主要城市库存的去化周期也有一些上升,加上房价有所上升之后成交明显下滑,表明限购后的刚需购买力有限,可见房价不具备大幅上涨的条件。其次,企业资金面出现好转,房地产投资已见底,中央没有出台利好政策的动力。数据显示,行业的土地购置面积8月累计同比由-24%升至16.2%,新开工面积增速由-9.8%升至-6.8%,房地产投资也从15.4%回升至15.6%。同时较多房企的资金压力已得到缓解,这些企业四季度将加强土地储备力度。目前,以万科为代表的一些大型企业已经在行动。最后,四季度是地方政府集中推地期,地方财政将有所改善,地方救市也无动力。如北京9月土地出让收入达到257亿元,比前8个月的总和还要多,这种状况已经开始显得普遍。  总体看来,四季度中央地方均没有出台利好政策的可能,而更为严厉的政策也没有出台的必要,因此行业的政策面将较为平稳。  行业销售规模缓慢增长  我们判断,房地产行业的销售量短期有政策压制,中长期则有供给因素的压制。另一方面,房地产投资见底,中央对房价上涨的容忍度已难以提升,未来行业量、价都进入缓慢增长期,而行业销售金额也将难以实现快速增长。  自2008年“四万亿”投资刺激出台以来,我们通过成交数据分析发现,以周来度量房地产市场的价格上涨压力是比较准确的,这同样也可以用来分析政策压力。我们跟踪的几十个城市周度数据显示,成交量在到达某一位置时房价上涨压力极大,且政策压力也最大。近3年有3次成交量到达这一位置,分别是2010年4月、2011年1月和2012年6月。这3个时间段房价均出现一定程度的上涨,其中两次引发中央直接出台打压政策,一次派出督察组进行楼市调研。可见,成交量一旦到这一位置,房价上涨及政策面的压力极大。短期看来,在政策的压制下,成交量要超过当前的红线位置非常困难。  事实上,长期看来,由于受制于土地供给有限(指标有限),尽管每月土地购置都有较大波动,但以年来度量房地产市场的成交量,数据基本持续稳定在3.5亿~4亿平方米之间,在逐步消耗掉存量土地后,市场的成交量已经难以持续放大。  一直以来,中央对房价上涨的容忍度非常有限,稍有上涨苗头就出台政策进行压制,只有在去年年底到今年6月,房地产投资快速下滑引致经济增速迅速下降的背景下,中央容忍度才有所提高,并对各地方的一些未触及红线的救市政策采取默许的态度。但即使这样,中央对一些触及限购的放松政策依然予以纠正。此外,在年内成交量连续回升后,中央即派出督查组对全国楼市进行调查,可见中央对房价上涨非常敏感。如今,房地产投资已经见底,中央对房价上涨的容忍度不会扩大,政治将摆在经济之前。  平稳中精选成长  四季度政策与楼市两方面都会显得较为平稳,难有趋势性机会。在行业规模增长缓慢的背景下,投资策略应精选扩大市场份额的成长类个股,这是我们认为最优的投资策略。我们认为此类个股需要具备以下条件:  首先,股东与管理层锐意进取,虽然行业暴利时代难再但仍然专注于行业,通过提高市场份额来实现成长。其次,区域、产品战略符合行业发展趋势。再次,快速周转,找到符合企业自身特点的可持续复制的发展模式。最后,与以上发展模式匹配的融资能力、产品开发及成本管理能力。基于此,投资者可关注阳光城、华夏幸福 、荣盛发展的投资组合,其中华夏幸福属于盈利模式比较独特的园区地产,龙头方面则可关注保利地产 、万科等。

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