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保障房建设的战略意义

发布时间:2020-07-13 17:52:01 阅读: 来源:挂车厂家

位于武汉市硚口区的保障房小区紫润明园(南区)

保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事,已经成为社会各界关注的焦点。做好这件事情的意义非常重大,在民生改善、分配调节、结构调整和社会保障方面,都将产生十分深远的影响。

保障居民住房是政府必须承担的一项重要社会责任

在现代社会,居者有其屋早已超越个人消费的范围,成为一个涉及保障公民生存公平和生存权利的重要问题。中国改革开放30多年,在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居,也成为当政者必须面对的一个重要民生课题。

有不少学者和业内人士提出,居民住房应由市场解决,政府无须干预,更不应大规模介入。这种观点很值得商榷。由于土地资源的稀缺刚性强,房地产市场很难成为一个完全竞争市场,只能划在有限竞争市场的范畴中。更重要的是,在社会经济活动中,房屋兼有物用性和投资性两重特征,决定了房地产市场又不是一个普通的商品市场,而是一个同时具有商品和资本双重特征的市场。对其资本特征来讲,这个市场如果完全听凭价格竞争决定一切,那么在很多情况下,房地产市场就会变成像证券市场那样的资本逐利场所,甚至引发投机狂潮。大多数居民的住房需求,是很难在这种房地产市场中得到合理解决的。例如当房屋价格高涨时(特别是大量投机活动加入时),城市低收入人群肯定被排斥于市场之外,中等收入者则成为负债房奴,只有投机购房者才可以享受资本增值厚利;房屋价格大跌时,也常常是经济最不景气或危机时期,倒霉的还是城市中、低收入人群。

工业化高速发展的中国,土地资源的刚性稀缺特别突出。城市化的未来发展不可避免需要继续占用土地的,13.4亿人口的吃饭又需要保留足够耕地,可供房地产市场开发的土地资源十分有限。由于中外发展差异和国内体制方面的种种原因,目前各种形式资本炒作国内房地产的冲动、能量都十分强劲,这种情况下,如果把民生安居完全放给房地产市场解决,市场又完全由价格竞争调节,其市场扭曲和灾难性的结果是可以预见的。

房地产市场发展的国际经验表明,即使实行市场体制的国家,也没有哪一个完全依靠价格机制解决居民住房问题。历史资料表明,西方发达国家都是在经历了房地产市场剧烈波动甚至遭受多次严重危机后,才开始认识并积极主张政府介入管理的。政府介入管理,首先是规范房地产市场秩序,其次为中低收入者提供住房保障。目前大部分发达国家的政府住房保障水平都在30%―40%左右,有的还要更高一些,德国就达到40%多。德国实行“政府主导、市场参与”的房地产调控政策,在住房保障方面相当成功,房地产市场长期稳定发展。进入21世纪以来,欧洲各国楼市的价格不断飙升,但德国楼市价格10年内却保持在10%左右的涨幅。德国在2008年金融危机后成为欧洲恢复最快的国家,2010年又创造了1992年两德统一以来的最快经济增速,长期稳南京银屑病专科医院定的房地产发展起到了重要作用。

由上分析可知,政府积极介入房地产市场的发展,除了严格依法规范市场秩序外,还需要为社会中低收入人群提供充分的住房保障,实现居者有其屋。这不但没有违背市场规律,恰恰相反,正是我们对市场规律深化认识和尊重市场规律的结果,是政府为公众负责任的表现,也是中国房地产市场进一步走向理性发展、科学发展的重要标志。

保障房建设对于调节收入分配、遏制投机性财富转移具有重要作用

在国内市场房价持续大幅上涨时,有人提出这也会使所有买房者的资产价值上涨,无论什么收入水平的人都会因资产收入增加而受益,明明是皆大欢喜的事,政府为什么还要干预?我们认为,这是背离事实的。

房地产市场陷入深度投机而导致房价持续大幅上涨时,购买人和购买行为大致可以分为三类:第一是高收入者买房,第二是中等收入者和部分中低收入者买房,第三是低收入者租房。高收入者大量购买的房屋只有少量自己使用,大部分用于投资增值,其投资增值的房屋可以让房主在暴利下赚取真金白银,是实实在在可以增值的房屋资本。中等收入者和部分中低收入人群则完全不同,他们是大量负债进入市场的,购买房子仅仅是消费使用,这样的房子只有资本之名,并无资本之实,是虚拟的和无法增值兑现的房屋资本,房价暴利没有一分钱落到他们手里。低收入者租房的情况就更加明了,高房租只能把这些人的更多收入转移到房主口袋中。市场房价持续大幅上涨和大规模投机活动,只有高收入者的房屋资本大量增值,资本财富大幅增加,完全是只有富人才玩得起的游戏。

这种情况的发展,导致国治疗白癜风的偏方内社会贫富差别的格局更加深化。由于楼市暴利的强烈诱惑,大量社会资金通过各种渠道流入房地产部门,也包括相当一部分政府项目的资金违规流入,由此出现了一次空前规模的社会财富再分配活动。首先是高价购房的中等和中低等收入人群,他们被迫在更高价位上买房,等于大大压缩了他们的原有家庭财富并转移到房地产商手里。之后是其他行业、领域的资金大量流入,由于国内还没有形成一个产业平均利润率的合理机制,这种流入并不是竞争利润水平的比较,而在很大程度上是缺乏必要市场规范的结果(例如对房地产企业的市场融资缺乏合理规制),这也等于把其他行业、领域的资本可能性受益,统统转移到房地产领域来了。至于一部分政府投资项目的资金违规流入,更是把本应属于国有资本和政府规划产业的收益转移到房地产商手中。

如此大规模的社会财富再分配过程,最迅速地造就了一批顶级富有的人群。这也就是为什么近几年来在中国富豪榜的前列陡然出现了那么多的房地产商的原因。另一方面的情景形成了鲜明对照,许多社会中产阶级因背负沉重房贷而变得比以前穷了,高价租房人群的境况更加不妙。社会财富分配如此发展下去,贫富差别只能进一步拉大。保障房建设的实施,正是对这种状况的遏制。

保障房建设的提供对象,既有购买经济适用房的中等收入阶层,也有入住公屋和廉租房的中低收入者。按照中央政府保障房建设的总体规划,最终受众将占全部城市居民的20%,以后逐步增加。如果这个宏大目标得以实现,那么国内城市低收入者和中低收入人群的大部分人,就再无住房之忧,中等收入阶层中的相当一部分人也可以从住房负重中解脱出来。无论怎么讲,都是这个社会最大人群享受到最大规模的公共福利。当这个社会最大人群不必为市场高价住房而大量耗费家庭收入的时候,他们的实际财富总量份额也会明显上升。

在占30%以上的城市居民脱离市场化买房、住房之后,房地产市场也会发生重大变化。那些勉强负债买房的人会大量离场,如果这个人群足够大(可能发展到若干亿之众),市场供求关系就会根本改变。首先是那些高价房的购买总量一定会大大缩减,聪明的投机者一看势头不对也会减少或撤出投入资本,这样,比较合理的市场供求关系就可能逐步形成,房地产市场那种极其疯狂地吸纳社会资金和吞噬社会财富的现象,才可能得到抑制。

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