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韩彪国内房地产发展趋势分析盘楼

发布时间:2019-11-22 16:40:20 阅读: 来源:挂车厂家

韩彪:国内房地产发展趋势分析

导读: 一、现状 二、房价不断上涨的根源 三、国内房地产调控原由 四、国内房地产业未来环境 五、国内房地产业发展趋势分析 六、

导读:

·一、现状

·二、房价不断上涨的根源

·三、国内房地产调控原由

·四、国内房地产业未来环境

·五、国内房地产业发展趋势分析

·六、针对调控的应对措施

一、现状

本轮房地产调控从2010年4月初开始,已经持续了二十多个月。2010年全国房价依然上涨,全年商品房销售总额达到全国历史最高水平5.25万亿。2011年房地产市场全年受到调控政策制约,上半年市场表现平淡,房价企稳;下半年价格开始松动,价格跳水的楼盘逐渐增多。

本轮调控号称史上最严:限购、限贷、房产税、提高准备金率、提高利率、提高首贷比例、5年计划完成3600万套保障性住房、监督问责等一系列举措,终于让房价实质性开始下降。时至今日,这轮调控依然还在进行之中。目前,无论是开发商、消费者,或者是地方政府,都想知道本轮调控究竟还将持续多久?房地产局势将如何演化?

凡事都有前因后果。如果认真追溯国内房地产发展历程和重要关联因素,今后房地产的发展轨迹也就会露出一些端倪。

二、房价不断上涨的根源

1、国内货币超发量

国内央行货币超发问题由来已久,特别是2009年,为了应对金融危机采用了“极度宽松”的货币政策。据《中国经济周刊》引述数据,我国广义货币供应量(M2)与GDP之间的比例正越来越大,到2009年年底,中国GDP总额为 33.54万亿元,是1978年3645.2亿元GDP规模的92倍。而同期M2从1978年的859.45亿元增长到2009年年底的60.62万亿元,为705倍。截至2010年9月末,M2余额已达69.64万亿元,按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算,比GDP多出了 42.774万亿元。

1978年M2对GDP占比为23.58%,到了2009年M2对GDP占比为170.57%。以M2对GDP占比而言,2009年是1978年的7.234倍。这就表明中国改革开放30年以来是依靠货币超发来推动经济发展的。

美国这样的成熟发达国家,每年货币超发的量基本控制在3%-4%这一区间之内,美联储对“4%”的红线会极其敏感(2008-2009年这样的“救市”时刻除外)。与美国相比,我们可以了解我们的货币超发量有多大。

2、货币超发与通货膨胀

这么多超量的货币涌向市场,按理说早就引发了通货膨胀。但中国的CPI涨幅从2000年至今多数年份还处于2%以下,直到最近2-3年CPI才暴发性增长。事实上,中国的超发货币在具有中国特色这样一个新兴经济体中自有去处:上世纪90年代中后期产权改革与要素市场化改革后,被政府掌控的大量土地、矿产等资源要素逐步纳入到市场化的经济总量中。这些资源要素形成价格的过程,吸收了大量的超发货币。如房地产随着土地有偿出让,立刻成为吸引货币的蓄水池。从“房改”开始,中国商品房市场迅速膨胀,为吸收实体经济以外多余的流动性提供了极大空间。据有关报导当前国内居民拥有房产资产的总值已逾80万亿。如果没有大幅飙升的房价将资金“捆绑”在房地产中,这些钱流到商品市场的话通货膨胀早就出现了。

股市也吸纳很多超发货币。上世纪90年代末开始的国企改革,陆续吸收了一大批社会资本参与股份制改革。2000年左右,中国的股市没有几个重要的蓝筹股,但今天,钢铁、石化、保险及银行等企业在上证指数中占到大约50%。2006年初A股市场存量资金大约维持在2000亿元出头的水平,而时至今日,A股虽历经漫漫跌途,市值却仍有约25.4万亿。

另外,在政府官员五年任期,GDP为重要考核依据的基本国情下,各地政府热衷于政绩和GDP。由此带动城市建设高潮,带动大量“铁公基”项目上马。这也使大量资金以信贷的方式流入经济运转之中,成为吸纳超发货币的重要渠道。

由于上述吸纳超发货币通路的存在,通货膨胀在某种意义上被掩盖或者说稀释了。

3、房价上涨因素

房地产后来逐渐成为国民经济的支柱产业。伴随着城市化进程的助力,形成了中国特有的GDP增长模式,为房地产大发展大繁荣创造了有利条件,自然也为房价上涨拓展了空间。在房地产的发展过程中,地方政府尝到了土地财政的甜头,成为垄断土地经营,制定游戏规则的最大既得利益者,自然而然积极推高地价而成为房价上涨的最直接推动力。与此同时,大众的财富意识也日益觉醒,越来越多的人们开始投资房地产,并开始负债。在房地产初尝投资甜头后,中国居民追求财富增值的热情在短期内空前高涨。

另外对人民币的升值预期,使得部分外资热衷于投资中国房地产,这种做法可以获取双重利益:房地产升值及人民币升值。

上述这些合力,共同促进了房地产价格一轮又一轮的上涨。但究其根源,则毫无疑问是货币超发惹的祸。

三、国内房地产调控原由

国内房地产自1998年停止福利分房后红火了十年有余。期间,在2004年前后陆续有调控政策出台,但在2010年前基本上都是调控一下,市场略作停顿,然后继续高歌猛进。本轮宏观调控,虽然一开始声势与手段就与以往有所不同,且当时的经济局势已十分令人担忧,但对本轮宏观调控真正具有兵临城下压迫感的人并不多。实际上当初国内外经济形势已经迫使房地产行业到了不得不调整的时刻了。

1、中国经济发展遭遇瓶颈

中国经济发展创造了世界奇迹,但那种低成本、高能耗、处于产业链中下游的局面,已让经济发展后劲不足。再者,以GDP为纲,大肆破坏环境和资源为代价,断子绝孙式的发展模式,也是不可持续的。因此中国经济发展以房地产为支柱产业,重投资轻技术的发展模式,到了必须改革的时刻。换一种思考方式,也就是房地产业的调整,是国家要进行产业结构转型的重要前提。

2、防范金融危机

2008年全球金融危机,2009年中国为刺激经济、确保GDP增幅投放4万亿救市,实际全年信贷投放接近10万亿。虽然“人民币超发近43万亿元”的新闻在2010年接近年底时才透露,但央行作为货币超发的始作俑者,心里不会不明白若对如此巨量超发货币不及时控制,通货膨胀就会控制不住,继而引发全面的金融危机。

3、防通胀,保民生

房地产价格一涨再涨,离普通百姓需求渐行渐远。温家宝一直走亲民路线,在网纲时代舆论相对自由、在强调民主政治的今天,民生、民怨也是执政者必须顾及的一面。中国是一党制,宣传机构由政府控制。从表象上,可以说房地产、股市、基础建设、居民储蓄、出口转汇等渠道吸收了大量超发货币,通胀控制在合理范围。但实质上,房地产就是通货膨胀的重要渲泄地,房地产的价格暴涨本身就是通货膨胀。这个道理政府当然清楚。因此从防通胀,保民生角度出发,也是必须得对房地产市场进行调控了。

4、实体经济必须振兴

房地产业的风光和高利润,与实体经济的窘境形成了鲜明的对比。让本应注入到实体经济的各路资金,都热衷于流向房地产业。实际上当房地产作为国民经济的支柱产业后,房地产就不再是一个普通的产业,而是集金融、GDP绩效、投资炒作、经济发动机、地方政府财政支柱等多功能为一体的宠儿。这让房地产畸形发展,也挤压得实体经济萎靡不振。而实体经济作为经济正常发展的最重要基石,它的处境日益困难绝非经济发展的长久之道。

5、全球经济对中国的影响

自2008年全球金融危机暴发以来,直到今天很多实质性问题并未解决,如希腊债务危机、欧洲债务危机、欧元危机等;美国的经济也依然提振乏力。目前全球经济何时步入复苏通道依然是未知数。中国经济发展主要依赖于出口、内需和投资三个方面。现在出口受制于全球经济低迷,国内经济发展无法对此寄于厚望;扩大内需则是中国的软肋:高房价、低保障、贫富差距悬殊、国富民弱等一系列问题均制约着内需的增长;国内投资,4万亿带来的后遗症都已经收拾得如此之累,再要重复大规模的投资以刺激经济,无论是国内外经济形势和基本国策都不再允许。

因此中国正确合理的发展之路,只能是实现经济转型,科技兴国,逐步在全球产业链占据高端地位;抑制过度投资,振兴实体经济;提高社会保障,促进国内消费。

对于国内房价与经济、消费、通胀的关系,这里引用独立经济学家谢国忠《楼市泡沫当破》中的一段话:“房价降低,地方政府的财政收入肯定会下降,这可能会导致基础设施建设方面的投资下滑。但这种对产品需求的负面影响,会被居民消费能力的上升抵消掉。房价低了,也就意味着普通家庭可以在其他产品消费上更多投入。房地产公司破产可能造成的市场动荡,可以通过鼓励行业整合降低到最低限度。中国的房地产行业还可以借此做大做强。

就算想要重新吹起房地产行业的泡沫,需要资金规模也过于巨大。而且还需要在2009年银行信贷扩张达到前所未有高度的背景下进行。中国的货币供应量已经非常巨大,如此高基数上大规模增加货币供应,会导致超级通货膨胀。未来的十至二十年里,中国可以面临一个光明美好的未来。房地产泡沫就是挡在美好前程路途上的破坏性力量,我们必须控制它,别无选择。”

内忧外患,中国模式需要变革,房地产也就到不得不调整的时候了。

四、国内房地产业未来环境

房地产发展最终与经济发展密切相关。因此要梳理出一些房地产未来发展方向的纹理,则首先得从经济发展动态进行解析。

1、我国国民经济和社会发展十二五规划纲要

第一篇 转变方式 开创科学发展新局面

第二篇 强农惠农 加快社会主义新农村建设

第三篇 转型升级 提高产业核心竞争力

第四篇 营造环境 推动服务业大发展

第五篇 优化格局 促进区域协调发展和城镇化健康发展

第六篇 绿色发展 建设资源节约型、环境友好型社会

第七篇 创新驱动 实施科教兴国战略和人才强国战略

第八篇 改善民生 建立健全基本公共服务体系

第九篇 标本兼治 加强和创新社会管理

第十篇 传承创新 推动文化大发展大繁荣

第十一篇 改革攻坚 完善社会主义市场经济体制

第十二篇 互利共赢 提高对外开放水平

第十三篇 发展民主 推进社会主义政治文明建设

第十四篇 深化合作 建设中华民族共同家园

第十五篇 军民融合 加强国防和军队现代化建设

第十六篇 强化实施 实现宏伟发展蓝图

十二五规划总体上是全面、均衡和科学的,中国经济将进入新的发展里程。要用房地产大跃进的思路和十二五规划去衔接,压根儿挨不着边。第五篇促进区域协调发展和城镇化健康发展跟房地产开发建设有关联,但健康发展,也是给房地产发展定好了基调。

2、2012年经济发展基调

中央经济工作会议在2011年12月14日闭幕,为2012年中国宏观经济政策定下了基调:2012:稳中求进。具体可分解为四个牢牢把握:牢牢把握扩大内需这一战略基点;牢牢把握加快改革创新这一强大动力;牢牢把握发展实体经济这一坚实基础;牢牢把握保障和改善民生这一根本目的。

我国2012年经济发展基调,跟中央要求房地产市场要持续调控使之纳入健康平稳发展轨道的基调是完全一致的。房地产业亟需回归到一个普通行业的地位,以满足城市建设和居住需求为主要任务。同时,调控按中央现有思路顺利进行,原来高利润时代很难再重现,抱着老思维不变就会适应不了新的生存环境。

五、国内房地产业发展趋势分析

1、市场需求客观存在

无论是刚需、改善性需求、还是投资需求,都不会因为调控而消失。当然,现在是被政策硬生生压着的。以本人对消费者的了解,中国人需要房子是传统农业大国的国民根性。国人对房屋的追求是没有止境的:没有自己的房子会觉得低人一等,在任何城市中都没有归属感;有了小房子会想换大房子;有了大房子会追求高品质;有了高品质还会追求奢华和稀缺性;有了多层想排屋;有了欧式想中式;有了CBD住区依然会向往海景房。房子跟汽车一样,只要有钱,永远不会嫌多。

2、城镇化方兴未艾

有数据称目前中国城镇化率逾50%,但也有专家称最多才35%。凭现在中国的城镇化模式,那50%绝对是虚的。中国只是将行政区域转化为城镇即为城镇化了,但很多农民的就业、居住与社会保障问题根本就没有解决。因此,中国城镇化之路肯定还有很长一段要走,房地产依然大有用武之地。

3、调控政策的灵活性

市场上的流动性被连续的加息和提高准备金率遏制住了。但这也是双刃剑:CPI是往下降了,但对于已经很痛苦的实体经济无疑是雪上加霜。2011年12月5日开始减少0.5个百分点,应视为向市场注入更多流动性的信号(元旦期间第二次提准预期强烈)。中国经济虽然下定决心改革,但原有的惯性还在,因此只能采用循序渐进的方式逐步调整,政策也会保持一定的灵性性。无论如何,市场流动性的释放有利于缓解房地产市场的资金压力,虽然中央本意也许更侧重于解决中小企业的资金紧张。

虽然目前房地产市场调控形势依然很严峻,但事实上,调控是中央发起的,也是可以灵活调整的。一党制有弊端,但也有优势。中国的4万亿救市,对楼市超过基本法律范畴的严厉阻击,也只能是一党制下的产物。因此,有时候,自由经济与凯恩斯主义郭优郭劣的确也争执不出个名堂来。总而言之,一党制让中央的调控更容易操控。调控的目的,也是为了让房地产回归理性而非整垮它。因此,虽然房地产市场正值严冬,但依然可保持一份谨慎乐观心态。

4、超发货币并未消失

本轮房地产调控在金融控制上力度很大,部分超发货币被关进了笼子。但超发货币并未消失。说实话,只要放出超发货币,取消房地产的一些限制政策,以目前市场已经跌到的价位,立刻能够引发一场房地产抢购风暴。中国目前要做的重要事情,就是一定要小心翼翼的将超发货币引向十二五规划要振兴的行业和实体经济。否则在中国缺少投资渠道的现实下,超发货币总是要寻找机会兴风作浪。此轮宏观调控的本质,就是对超发货币的控制与疏导,使之用于产业转型的正道。

但超发货币肯定不会是一个乖小孩。只不过对中央来说,它很可能会扰乱宏观调控;但对于开发商而言,也是房地产不必过度悲观的客观因素之一。超发货币本身只要进入流通也姓钱,与原来应该正常发行的货币并无二致。

5、房地产业的变化与延续

虽然房地产处在调控的风口浪尖,似乎要来一次彻底的革命,但事实上有些会发生变化,有些却还是延用老套路。要变化的,是整体运作模式的变化。可以将之前的模式,称之为“拉动经济型”;将今后的模式,称之为“保障民生型”。对于模式变化的了解有助于我们今后更好的适应市场。而延续不变的,是地方政府的土地财政,土地招拍挂,房地产苛捐杂税,房地产资金密集型与关系综合型的特征等。事实上房地产经过了本轮调控,本质上也没太大实质性的变化,也许今后在市场趋于平静后,会有新政策逐步出台对房地产市场的弊端进行改革,我们就拭目以待吧。

6、房价下跌是有限度的

中央要房地产调控,冠冕堂皇的理由和逻辑可以说出一大摞,但调控最终的目的到后来变得简单了:就是让房价实实在在的下降。但房地产价格的下降,也会有限度。

一般情况,从拿地到开盘1-2年时间均属正常。而一个楼盘的销售周期,快则2-3年,多则10年也不为怪。目前市场上在售的楼盘,总会有部分是在2008年下半年、2009年年初市场低迷时拿的便宜地块。这部分楼盘若是以微利或成本价进行销售,它们的价格就应该是降到了底线。另外如果房地产只赚10%的利润(或者更低些),在这样的价格基础上让四分之三的房企度过难关,那么这样的价格也差不多可以视作底部。总之房地产降价不可能没有底线。调控的目的是让房地产市场降温而不是毁灭。

如果要让房地产市场保持降价后的价格水准,则地方政府拍卖土地价格要随之下调到与降价水平相匹配的位置,否则房价肯定要反弹。政府地价是否合理下调,也是开发商下一步价格降到什么位置,用什么价格去获取土地的重要参考依据。

7、房地产市场复苏时间

市场上主流观点认为2012年仍会处于很痛苦的一年。但我认为早则春季,晚则秋季,市场会慢慢成交放大,逐步活跃起来。其理由如下:

1)、调控不会刻意放松,也不可能再从紧,准备金率调整一般都有周期性趋势,目前应转入下降周期,市场资金面会逐步好转。

2)、国人心态,买涨不买跌。因此,在价格未跌到位时,是最痛苦的等待。消费者都害怕买错,怕血汗钱买进了还跌。但只要能够确认价格到底,人们经历了这么多年的房地产价格上涨,内心深处都会觉得只要抢到了底部价格,房地产整体价格总是会随经济发展逐步往上涨的。目前,开发商如果要开盘销售,不痛不痒的降价根本难以打动市场,要么不开盘,开盘都是一步到位的降价方式。这样一步到位的降价,符合中国房地产实情,符合中央要求和消费者利益,也有助于早日让房地产市场恢复活力。

3)、房地产被严厉调控,但并不能改变房地产产业高关联度的特性。房地产调控和任何事物一样都具有正反两面性。本轮宏观调控,一方面自然是为了产业转型、为了控制风险、为了确保民生;但另一方面,中央必须考虑调控不能过份制约或是拖累经济的发展,GDP必须要保持一定的增幅。而要保持这种中庸的状态。房地产在价格已经降到位时中央绝对不可能再施以重手进行打压的。

因此,房地产复苏的时间,其实也掌握在开发商自己手中。大家都爽快听从中央意图将价格降到正常利润位置,然后在新的运作模式下重新开始,不亦乐乎?当然,少不得有开发商破产、被兼并或者阶段性亏损,但市场存在,一切都可以从头开始。关键是这时候你还存不存在。

从杭州现有的降价阵势和幅度看,2012年上半年还有一波普及性的降价潮。再往后,房地产市场也应该逐步复苏了。将本轮房地产调控高度概括就是:中央要求降价,降价完后重新开始。事实也就这么简单。

8、房地产市场前景

关于国内的人均住房面积,住建部公布的信息是2009年年底中国城市人均住房建筑面积达30平方米,农村人均住房面积达33.6平方米。新浪网的一个专题组列出了10个国家的人均居住面积。最高的是美国,人均居住面积为67平方米;英国是35.4平方米;法国是35.2平方米;德国是39.4平方米;意大利是43平方米;荷兰是40.82平方米;西班牙、日本和韩国分别是25.8、19.6和19.8平方米。仅从数据上对比,我国的人均住房面积已经可列入先进发达国家的行列。但中国实际国情存在这些问题:城乡差别,巨大的贫富差距,城镇化进程中很多必须先经拆迁后再建设的区域,再加上城市化进程中并非仅仅是住宅,因此中国的房地产业,在经过调整与整合后,今后仍有很长的路可走。

9、本轮调控的后续难点

本轮调控再往后,最大的难点是如何通过精确制导般的细腻政策掌控,即让市场复苏,又不让房价快速反弹。一个持续涨了十年的市场,难免留下些惯性思维,超发货币也一样具有逐利的本性,并不一定会受调控者主观意识的控制。因此当房地产市场见底企稳后,今后的市场走势还是具有一些不确定性。有一个判断途径就是密切关注土地市场价格。不过有一点是可以肯定的:中央希望房地产走上平稳发展的道路。因此开发商自身宜作好充分准备以应对一段时期的平淡局面。而如果市场是打入底部又重拾升势,那么要跟着形势涨涨价的事就很简单了。

六、针对调控的应对措施

1、顺应趋势降价销售

有句俗语:成也萧何,败也萧何。我们可以说房地产是成也政策,败也政策。事实上国内一党制,政策都可以凌驾于法律之上。一直以来,房地产的高调发展与价格暴涨,也都是政策主导的结果:货币超发的经济推动政策、房改、房地产作为国民经济的支柱产业、长时间的负利率、优惠而宽松的贷款政策、政府做庄卖地。房地产市场十年的幸福时光[最新消息 价格 户型 点评]其实都是党给的。如今政策变了,中央要求房价下降,要求房地产市场回归常态,要求经济转型。那开发商和老百姓都听党的话就是了。基本国情摆在那里:不听党的话肯定日子不会好过。

现阶段,降价销售也并不容易。下调价格需要技巧,性价比的优势要不厌其烦的向消费者灌输;营销推广要比市场好时更卖力、更加巧妙、更具诗情画意、更能蛊惑人心;更需要人为创造促销噱头(华而不实和哗众取宠自然要避免)。

就像股票逃顶,也不会是瞬间就没了机会。只不过人的欲望与惯性思维很可怕。2010年4月初就可以判断出的房地产调控轨迹,当时又能有几个开发商愿意相信?很多开发商内心深处都希望重复老路:顶住!政府更急!市场不行时,中央总会松绑。

2、掌握拿地时机

李嘉城最擅长在经济低迷时拿地,这是他快速发家致富的重要手段之一。据悉,2010年11月26日,和记黄埔通过竞拍方式以13.1亿元的价格竞得重庆两江新区一幅住宅用地。28天后,和黄出击上海,首进大连和南京,一月之间斥资逾73.8亿元连拿四幅地块。

2011年,继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后,李嘉诚旗下长江实业[简介 最新动态]及和记黄埔兄弟地产公司再次以19亿元,拿下大连西岗区一幅住宅和商业物业用地。据推算,建筑规模50.5万平方米,楼面价格仅376元/平方米。

有资深分析师向记者表示,外资此次内地圈地,体现其对中国调控政策的理解,押注的是2013年内地地产行业的利好前景。换句话说,算好市场的节点后,押注“低进高出”,这些外资企业在赌项目入市时,调控政策会放松,地产行业会迎来春天。

目前房地产市场深陷调控,土地流拍较多,底价成交也不在少数。总体上看,即使目前不是拿地的最佳时机,也是拥有了从土地市场掏宝的良好机遇。

当糊涂开发商正被宏观调控折磨得死去活来的时候,精明的开发商却趁机大捡便宜,这就是差距。

3、慎重拿地

虽然在战略上要以乐观心态看待市场,并且目前也已渐入拿地佳境,但一旦进入实战,则还是需要慎重。万科[简介 最新动态]放言:“宁可错过,不可错拿。” 也正是此理。实际上拿地也是营销极为重要的课题:有了合适的地块,才能保证利润空间,才能有效规避风险。当然拿到好地块需要具有判断力、魄力、社会关系等综合能力。

目前形势下拿地需要关注几个重要层面:

1)、价格是重要考量。底线不难掌握:区域内最低地价,或者是降价最狠的楼盘倒算其应有地价。关键是好地块,潜力地块,依然不会缺乏竞争,因此地块价格上限的风险把控就很重要。另外,地块价格并非越便宜越好。一些看似便宜的地块却往往蕴含操作上的陷井和风险,误入其中会极其痛苦。

2)、城市选择

看最近两则新闻:鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘,从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元;江苏常州有楼盘打65折,出现了面包比面粉价格低的情景。虽然这些城市属于特例,但宏观调控下不同特质、不同实力、炒作程度不同的城市明显体现出不同的风险抵御能力。目前开发商跨区域、跨城市操作已很普遍,那么选择合适的大区域或城市属于选择地块的重要课题。

3)、城市中的合适位置

这里举一例:下沙与钱江世纪城。大好形势下,这两个区域内较好的楼盘都是向着均价20000元/M2目标靠拢。但在目前形势下,下沙是向着均价10000元/M2滑落,而钱江世纪城销售均价是否探至15000元/M2都还不一定。一个城市中区域发展潜力的不同,价格抗跌性会呈现较大的差异。

4)、物业类别的选择

中国的房地产受制于政策的因素实在太大。像绿城[简介 最新动态]其实是一个很优秀的房地产集团公司,产品毫无疑问可以成为行业的学习标杆,但却倒霉的碰在限购的枪口上而让日子非常难过。因此,今后的市场做何种产品会受政策制约少,何种产品的市场需求大,这也是在拍地前所要仔细分析研究的课题。

上述问题,只是选择地块的常规原则,事实上真正选择一个地块,需要有详细的市场调研与相应的数据分析。目前房地产形势不明,选择地块应比房地产市场正常时花费更多的心血。

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